Três módulos. Um ciclo completo de documento.

Exigências de forma

Exige documento escrito assinado por ambos. Tratando-se de edifício, fração autónoma ou terreno para construção, a lei exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização — a omissão gera nulidade invocável pelo promitente-comprador.

Cláusulas opcionais

• Execução específica — Afasta a presunção do art. 830.º, n.º 2, permitindo que qualquer das partes recorra ao tribunal para obter sentença que substitua a declaração em falta.
• Eficácia real — Atribui eficácia real à promessa, oponível a terceiros. Exige escritura pública ou documento particular autenticado e inscrição no registo predial.
• Entrega antecipada do imóvel — O imóvel é entregue ao promitente-comprador antes da escritura. Confere direito de retenção em caso de incumprimento do vendedor.
• Condição suspensiva de financiamento — O contrato fica sem efeito, com devolução do sinal em singelo, se o comprador não obtiver aprovação de crédito no prazo indicado.
• Cláusula penal por mora — Penalidade diária pelo atraso na celebração da escritura, cumulável com o regime do sinal.
• Dispensa de reconhecimento de assinaturas — Declaração expressa de renúncia à invocação da nulidade formal. Reduz a proteção do promitente-comprador — usar com consciência do risco.
• Direito de vistoria antes da escritura — O comprador pode inspecionar o imóvel nos dias anteriores à escritura para confirmar o estado acordado.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente a partir da tua instrução, para situações não cobertas pelo articulado padrão.

Normas aplicadas

• art. 410.º do CC

  Aplica ao contrato-promessa as disposições do contrato prometido, salvo as relativas à forma e as que pressuponham a transferência efetiva do direito.

• art. 410.º, n.º 3, do CC

  Na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, fração autónoma ou terreno para construção, exige-se reconhecimento presencial das assinaturas e certificação notarial da licença de utilização ou de construção. A omissão só pode ser invocada pelo promitente-adquirente, salvo quando criada culposamente por este.

• art. 441.º do CC

  Na promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.

• art. 442.º do CC

  Se quem constitui o sinal não cumprir, o outro pode fazê-lo seu; se o incumprimento for de quem o recebeu, pode o outro exigir o dobro. Havendo tradição da coisa, o promitente fiel pode optar pelo aumento do valor da coisa à data do incumprimento, deduzido o preço convencionado.

• art. 830.º do CC

  Não cumprida a promessa, o outro contraente pode obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta. A existência de sinal faz presumir a convenção em contrário, mas essa presunção é afastável por estipulação expressa das partes.

• art. 413.º do CC

  As partes podem atribuir eficácia real à promessa mediante declaração expressa e inscrição no registo, exigindo-se escritura pública ou documento particular autenticado.

• art. 755.º, n.º 1, al. f), do CC

  O beneficiário da promessa de transmissão que obteve a tradição da coisa goza do direito de retenção sobre ela pelo crédito resultante do incumprimento imputável à contraparte.

Exigências de forma

Contrato obrigatoriamente escrito, em duplicado, com entrega de exemplar ao cliente. A falta dos elementos do art. 16.º gera nulidade que só o cliente pode invocar. Modelo próprio deve ser depositado no IMPIC com 5 dias úteis de antecedência.

Cláusulas opcionais

• Autorização de publicidade e placa — Autoriza a colocação de placa no imóvel e a divulgação em portais, redes sociais e montras.
• Entrega de chaves para visitas — Regula a entrega de chaves à mediadora e a realização de visitas sem acompanhamento do cliente.
• Registo de visitas e proteção pós-contrato — A remuneração é devida se o negócio for concluído, até 6 meses após o termo, com interessado angariado e comunicado pela mediadora.
• Partilha com outras mediadoras — Autoriza a partilha do imóvel em rede de mediação, sem custo adicional para o cliente.
• Obrigação de entrega de documentação — Lista a documentação que o cliente se obriga a facultar: caderneta, certidão permanente, licença de utilização e certificado energético.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente a partir da tua instrução.

Normas aplicadas

• art. 16.º da Lei n.º 15/2013

  O contrato é celebrado por escrito e deve conter a identificação das partes e do imóvel, o negócio visado, as condições de remuneração, a identificação do seguro de responsabilidade civil, o número da licença AMI e a identificação do angariador que tenha colaborado, sob pena de nulidade invocável apenas pelo cliente.

• art. 16.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013

  Quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, apenas a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio durante o período de vigência.

• art. 19.º da Lei n.º 15/2013

  A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado. Se houver contrato-promessa e o regime for de exclusividade, pode ser convencionado o pagamento na data da sua celebração.

• Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto

  Aprova o modelo de contrato de mediação imobiliária. As empresas que adotem modelo próprio devem depositá-lo junto do IMPIC com 5 dias úteis de antecedência sobre a sua utilização.

• Lei n.º 144/2015, de 8 de setembro

  Impõe ao fornecedor o dever de informar o consumidor sobre as entidades de resolução alternativa de litígios competentes, em suporte duradouro e no sítio na Internet.

• Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14 de fevereiro

  Confere ao consumidor o direito de livre resolução no prazo de 14 dias, quando o contrato seja celebrado à distância ou fora do estabelecimento comercial.

Exigências de forma

Contrato obrigatoriamente escrito (art. 1069.º do CC). Prazo certo entre 1 e 30 anos. Caução e antecipação de rendas limitadas a duas rendas. Comunicação obrigatória à Autoridade Tributária e emissão de recibo de renda eletrónico.

Cláusulas opcionais

• Fiança — Acrescenta fiador solidário, com renúncia ao benefício da excussão prévia.
• Opção de compra — Confere ao arrendatário o direito de adquirir o imóvel por preço pré-fixado, com dedução de parte das rendas pagas.
• Regime de obras e benfeitorias — Distingue obras de conservação a cargo do senhorio das alterações que o arrendatário só pode fazer com autorização escrita.
• Animais de companhia — Autoriza expressamente a permanência de animais de companhia no locado.
• Proibição de subarrendamento e cedência — Proíbe o subarrendamento, a cedência e a exploração de alojamento local sem autorização escrita do senhorio.
• Seguro do recheio e responsabilidade civil — Obriga o arrendatário a contratar e manter seguro durante a vigência.
• Inventário e estado do locado — Remete para auto de vistoria e inventário em anexo, assinado por ambas as partes.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente a partir da tua instrução.

Normas aplicadas

• art. 1069.º do CC

  O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Na falta de forma escrita imputável ao senhorio, o arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio, demonstrando a utilização do locado e o pagamento da renda.

• art. 1076.º do CC

  O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. As partes podem caucionar o cumprimento até ao valor correspondente a duas rendas.

• art. 1095.º do CC

  O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato. Não pode, em regra, ser inferior a um ano nem superior a trinta anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido a esses limites.

• art. 1096.º do CC

  O contrato com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, salvo estipulação em contrário.

• art. 1097.º do CC

  O senhorio pode opor-se à renovação com antecedência variável em função da duração do contrato (de 120 dias a 240 dias). A oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato.

• art. 1098.º do CC

  O arrendatário pode opor-se à renovação com a antecedência legal e, decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação, denunciar o contrato mediante comunicação com 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração.

• art. 1083.º do CC

  Qualquer das partes pode resolver o contrato por incumprimento da outra. É fundamento de resolução pelo senhorio, entre outros, a mora superior a três meses no pagamento da renda ou o atraso superior a oito dias, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, em doze meses.

• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU)

  Estabelece o Novo Regime do Arrendamento Urbano, alterando o Código Civil e regulando o regime transitório dos contratos anteriores.

Exigências de forma

Forma escrita obrigatória. O regime é largamente supletivo (art. 1110.º do CC): o que não for estipulado remete para as regras do arrendamento em geral. A caução não está sujeita ao limite de duas rendas aplicável à habitação.

Cláusulas opcionais

• Regime de trespasse e cessão de exploração — Regula a transmissão do estabelecimento e o direito de preferência do senhorio.
• Obras de adaptação pelo arrendatário — Autoriza obras de adaptação ao fim comercial e define o destino das benfeitorias no termo.
• Exclusividade de ramo de atividade — O senhorio obriga-se a não arrendar outras frações do mesmo prédio a atividade concorrente.
• Garantia bancária autónoma — Substitui ou reforça a caução por garantia bancária à primeira solicitação.
• Componente variável da renda — Acrescenta uma percentagem sobre o volume de negócios, com obrigação de reporte trimestral.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente.

Normas aplicadas

• art. 1069.º do CC

  O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Na falta de forma escrita imputável ao senhorio, o arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio, demonstrando a utilização do locado e o pagamento da renda.

• art. 1083.º do CC

  Qualquer das partes pode resolver o contrato por incumprimento da outra. É fundamento de resolução pelo senhorio, entre outros, a mora superior a três meses no pagamento da renda ou o atraso superior a oito dias, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, em doze meses.

• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU)

  Estabelece o Novo Regime do Arrendamento Urbano, alterando o Código Civil e regulando o regime transitório dos contratos anteriores.

• art. 405.º do CC

  Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos.

Exigências de forma

A procuração reveste a forma exigida para o negócio a realizar. Para atos que devam ser celebrados por escritura pública — como a compra e venda de imóveis — exige-se instrumento público ou documento com reconhecimento presencial das assinaturas com menções especiais.

Cláusulas opcionais

• Procuração irrevogável — Conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, não é livremente revogável. Exige interesse próprio demonstrável.
• Dever de prestação de contas — Obriga o procurador a prestar contas de todas as quantias recebidas e despesas efetuadas.
• Limite de valor do negócio — Sujeita o exercício dos poderes a um valor mínimo de venda ou máximo de compra.

Normas aplicadas

• art. 262.º do CC

  Procuração é o ato pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos. A procuração reveste a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.

• art. 116.º do Código do Notariado

  Regula o reconhecimento presencial e com menções especiais das assinaturas, exigido para a procuração que confira poderes para atos que devam ser celebrados por escritura pública.

Exigências de forma

Convocatória por carta registada com aviso de receção ou aviso convocatório com recibo assinado, com 10 dias de antecedência. Em segunda convocação, a assembleia delibera com qualquer número de condóminos presentes, decorridos 30 minutos.

Cláusulas opcionais

• Aprovação de orçamento e quotas — Acrescenta a deliberação de orçamento anual, quotas e fundo comum de reserva.
• Fundo comum de reserva — Regista a constituição e o valor do fundo comum de reserva obrigatório.
• Eleição do administrador — Acrescenta a deliberação de eleição ou recondução do administrador e o respetivo mandato.
• Deliberação sobre obras — Acrescenta o enquadramento de maiorias exigidas para obras nas partes comuns e inovações.
• Síntese executivaassistida — Resumo das deliberações em linguagem simples, para envio aos condóminos junto com a ata.

Normas aplicadas

• art. 1430.º do CC

  A administração das partes comuns compete à assembleia de condóminos e a um administrador.

• art. 1432.º do CC

  A assembleia é convocada por carta registada com aviso de receção, enviada com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório com recibo de receção assinado. A convocatória indica dia, hora, local e ordem de trabalhos, e as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo exigência legal diversa.

• art. 1436.º do CC

  Enumera as funções do administrador, incluindo convocar a assembleia, executar as deliberações, cobrar receitas e prestar contas.

Exigências de forma

Documento particular, sem exigência de forma especial. A partilha de dados de inquilinos implica tratamento de dados pessoais — daí a cláusula específica de RGPD e de subcontratação.

Cláusulas opcionais

• Cláusula penal — Fixa um valor indemnizatório por cada violação, sem prejuízo de danos superiores.
• Não solicitação de colaboradores — Proíbe o aliciamento de colaboradores da contraparte durante e após a vigência.
• Devolução e destruição de informação — Obriga à devolução ou destruição certificada da informação no termo do acordo.
• Anexo de proteção de dados — Acrescenta o enquadramento do tratamento de dados de inquilinos e de terceiros na due diligence.

Normas aplicadas

• art. 405.º do CC

  Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos.

• art. 6.º do RGPD

  O tratamento só é lícito se e na medida em que se verifique pelo menos uma das bases de licitude, entre as quais a execução de contrato e o interesse legítimo.

• art. 809.º do CC

  É nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente a qualquer dos direitos que lhe são facultados nas divisões anteriores em caso de não cumprimento ou mora do devedor.

Exigências de forma

Aplicam-se à permuta, com as necessárias adaptações, as regras da compra e venda (art. 939.º do CC), incluindo as exigências de forma do art. 410.º, n.º 3, quando incida sobre edifício, fração ou terreno para construção. A cessão de posição contratual exige o consentimento da contraparte.

Cláusulas opcionais

• Cessão de posição contratual — Permite a um dos permutantes ceder a sua posição a terceiro, com consentimento expresso da contraparte.
• Permuta de terreno por frações a construir — Adapta o articulado à promoção: prazo de conclusão da obra, memória descritiva e garantia de entrega.
• Execução específica — Afasta a presunção do art. 830.º, n.º 2, permitindo o recurso ao tribunal.
• Avaliação independente — Remete a fixação dos valores para avaliação por perito independente, em caso de divergência.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente.

Normas aplicadas

• art. 939.º do CC

  As normas da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se aliene um bem, na medida em que sejam conformes com a sua natureza — base da aplicação do regime à permuta.

• art. 410.º, n.º 3, do CC

  Na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, fração autónoma ou terreno para construção, exige-se reconhecimento presencial das assinaturas e certificação notarial da licença de utilização ou de construção. A omissão só pode ser invocada pelo promitente-adquirente, salvo quando criada culposamente por este.

• art. 424.º do CC

  No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes pode transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente consinta, antes ou depois da celebração do contrato.

• art. 442.º do CC

  Se quem constitui o sinal não cumprir, o outro pode fazê-lo seu; se o incumprimento for de quem o recebeu, pode o outro exigir o dobro. Havendo tradição da coisa, o promitente fiel pode optar pelo aumento do valor da coisa à data do incumprimento, deduzido o preço convencionado.

• Código do IMT

  O IMT incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre imóveis situados em território nacional e é liquidado sobre o maior de dois valores: o declarado no ato ou o valor patrimonial tributário.

Exigências de forma

Sem exigência de forma especial, mas a prova documental é determinante. Em imóveis de longa duração, o empreiteiro responde 5 anos por defeitos que causem ruína ou perigo de ruína, com denúncia em 1 ano e ação no ano seguinte à denúncia.

Cláusulas opcionais

• Autos de medição e faturação mensal — Pagamentos contra autos de medição mensais aprovados pela fiscalização.
• Fiscalização e direção de obra — Identifica o representante do dono da obra e os seus poderes de fiscalização.
• Trabalhos a mais e a menos — Regula a aprovação prévia por escrito e o limite percentual acima do qual há renegociação.
• Seguros obrigatórios — Seguro de acidentes de trabalho e de responsabilidade civil, com comprovativo antes da consignação.
• Regime de subempreitada — Sujeita a subcontratação a autorização escrita, mantendo a responsabilidade do empreiteiro.
• Cláusula de especificidadeassistida — Cláusula adicional redigida pelo assistente.

Normas aplicadas

• art. 1207.º do CC

  Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.

• art. 1218.º do CC

  O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios.

• art. 1225.º do CC

  Tratando-se de imóveis destinados por sua natureza a longa duração, o empreiteiro responde durante cinco anos por defeitos que causem ruína ou perigo de ruína, devendo os defeitos ser denunciados no prazo de um ano e a ação ser proposta no ano seguinte à denúncia.