Arrendamento e NRAU: os prazos que ninguém acerta de cabeça

O regime do arrendamento urbano português tem uma característica que o torna particularmente propenso a erro: quase todas as regras de prazo variam em função da duração do contrato, e variam de forma diferente consoante seja o senhorio ou o arrendatário a querer sair.

O resultado é previsível. Comunicações de oposição à renovação enviadas fora de prazo, contratos que se renovam quando ninguém queria, e discussões sobre datas que se resolvem com uma tabela.

A forma e o prazo

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º). Na falta de forma escrita imputável ao senhorio, o arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio, bastando demonstrar a utilização do locado e o pagamento da renda.

Quanto à duração, o artigo 1095.º fixa os limites: o prazo certo não pode, em regra, ser inferior a um ano nem superior a trinta. Se as partes estipularem fora destes limites, o prazo considera-se automaticamente ampliado ou reduzido — não invalida o contrato, corrige-o.

Renovação automática

Findo o prazo, e salvo estipulação em contrário, o contrato renova-se automaticamente. Aqui está a primeira armadilha: o artigo 1096.º manda renovar por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior.

Um contrato de um ano não se renova por mais um ano. Renova-se por três, salvo se as partes tiverem estipulado o contrário. É uma regra que apanha muito senhorio desprevenido.

Oposição à renovação: quatro antecedências, duas tabelas

O senhorio e o arrendatário não têm as mesmas antecedências. O artigo 1097.º rege a oposição do senhorio:

• prazo igual ou superior a 6 anos: 240 dias;
• de 1 a 6 anos: 120 dias;
• de 6 meses a 1 ano: 60 dias;
• inferior a 6 meses: um terço do prazo.

O artigo 1098.º rege a do arrendatário, com prazos mais curtos:

• igual ou superior a 6 anos: 120 dias;
• de 1 a 6 anos: 90 dias;
• de 6 meses a 1 ano: 60 dias;
• inferior a 6 meses: um terço do prazo.

O travão dos três anos

E depois há a regra que se esquece sempre. O artigo 1097.º, n.º 3 determina que a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato.

Ou seja: num contrato de um ano, o senhorio pode comunicar a oposição à renovação com os 120 dias de antecedência exigidos, cumprir tudo — e o contrato mantém-se na mesma, porque a oposição não produz efeitos antes de decorridos três anos da celebração. É uma norma de estabilização do arrendamento habitacional que altera materialmente o planeamento de qualquer senhorio.

Denúncia pelo arrendatário

Independentemente da oposição à renovação, o arrendatário pode denunciar o contrato a todo o tempo, decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação em curso, mediante comunicação com:

• 120 dias de antecedência, se o prazo for igual ou superior a um ano;
• 60 dias, se for inferior.

A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano. Num contrato de 24 meses iniciado em março, o arrendatário adquire este direito ao oitavo mês.

Caução e antecipação de rendas: dois meses, não mais

O artigo 1076.º, na redação em vigor, é claro em ambos os limites:

• o pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses;
• as partes podem caucionar o cumprimento até ao valor correspondente a duas rendas.

Pedidos de "três meses de caução mais dois adiantados" são comuns no mercado e não são conformes. Um contrato que os preveja tem uma cláusula que o arrendatário pode recusar cumprir.

Resolução por falta de pagamento

O artigo 1083.º define o que é incumprimento bastante para resolver. Para o senhorio, os dois fundamentos mais usados são:

• mora superior a três meses no pagamento da renda;
• atraso superior a oito dias no pagamento, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período de doze meses.

O segundo fundamento é o que apanha o arrendatário sistematicamente atrasado que acaba sempre por pagar. Quatro atrasos não chegam; o quinto chega.

Uma tabela, não uma memória

Nenhuma destas regras é difícil. São todas verificáveis em minutos. O que as torna perigosas é a sua estrutura: prazos que dependem de outros prazos, com exceções que se aplicam só à primeira renovação e limites quantitativos que mudaram nos últimos anos.

É o tipo de matéria em que um cálculo automático a partir da data de início e da duração do contrato elimina uma classe inteira de erros — e transforma o contrato, no momento em que é assinado, num conjunto de datas no calendário.