Mediação imobiliária: os elementos cuja falta anula o contrato

Portugal tem mais de quatro mil empresas de mediação imobiliária licenciadas. Todas usam contratos de mediação. Uma parte significativa desses contratos tem elementos em falta que os tornam nulos — e a nulidade, aqui, tem uma particularidade importante: só o cliente a pode invocar.

Traduzido: um contrato de mediação incompleto funciona perfeitamente enquanto o negócio corre bem, e desaparece no momento em que o cliente decide não pagar a comissão.

Os elementos obrigatórios

O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 determina que o contrato de mediação imobiliária é celebrado por escrito e deve conter, entre outros:

• a identificação das características do imóvel que é objeto da mediação, com referência aos ónus e encargos que sobre ele recaiam;
• a identificação do negócio visado;
• as condições de remuneração: montante, forma de pagamento e momento em que é devida;
• a identificação do seguro de responsabilidade civil, com apólice, seguradora e capital seguro;
• o número da licença AMI da empresa de mediação;
• a identificação do angariador imobiliário que eventualmente tenha colaborado na preparação do contrato;
• a identificação discriminada de serviços acessórios a prestar.

Acresce a obrigação de informar sobre as entidades de resolução alternativa de litígios de consumo (Lei n.º 144/2015) e, quando o contrato seja celebrado fora do estabelecimento, o direito de livre resolução em 14 dias (Decreto-Lei n.º 24/2014).

A Portaria n.º 228/2018 aprovou um modelo de contrato. Empresas que usem modelo próprio devem depositá-lo junto do IMPIC com cinco dias úteis de antecedência sobre a sua utilização.

Exclusividade: o que muda de verdade

O regime de exclusividade é frequentemente apresentado como uma questão comercial. É, também, uma questão jurídica com duas consequências concretas.

A primeira: em exclusividade, apenas a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio. Se o cliente vender diretamente ou através de terceiro durante a vigência, a remuneração continua devida.

A segunda é menos conhecida e está no artigo 19.º. A regra geral é que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado — ou seja, na escritura, não antes. Mas o n.º 2 admite uma exceção: quando o contrato seja celebrado em regime de exclusividade, pode convencionar-se que a remuneração é devida na data da celebração do contrato-promessa.

Uma cláusula que faça vencer a comissão no CPCV sem que exista exclusividade não tem cobertura legal. É um dos erros mais frequentes e mais caros.

Duração e renovação

Na falta de estipulação de prazo, aplica-se o prazo supletivo de seis meses. Nada impede prazos mais longos, mas convém ter presente que, em contratos com consumidores, uma exclusividade muito prolongada pode ser sindicada à luz do regime das cláusulas contratuais gerais (Decreto-Lei n.º 446/85), que proíbe cláusulas que estabeleçam desequilíbrios significativos em detrimento do aderente.

A prática de mercado — seis meses renováveis por igual período, com denúncia possível mediante pré-aviso de dez dias — é defensável. Uma exclusividade de vinte e quatro meses não renovável é bastante mais difícil de sustentar.

A cláusula de proteção pós-contrato

É legítimo, e recomendável, prever que a remuneração seja devida se o negócio for concluído dentro de um período após o termo do contrato com um interessado que a mediadora angariou. Para que a cláusula funcione na prática, precisa de três elementos:

1. um prazo definido — seis meses é o padrão de mercado;
2. a exigência de que a mediadora tenha comunicado por escrito a identidade do interessado até ao termo do contrato;
3. um registo de visitas que permita fazer prova da angariação.

Sem o segundo elemento, a cláusula transforma-se numa discussão de facto sobre quem apresentou o imóvel a quem — que a mediadora normalmente perde por falta de prova.

Uma lista que devia correr sozinha

Os elementos do artigo 16.º não mudam de contrato para contrato. A licença AMI é sempre a mesma, o seguro é sempre o mesmo, a apólice muda uma vez por ano. E, no entanto, é aí que faltam elementos — porque são preenchidos à mão, contrato a contrato, por pessoas diferentes.

É um problema de processo, não de direito. Um perfil de empresa preenchido uma vez e aplicado automaticamente a todos os contratos elimina a categoria inteira de erro.