CPCV: o que a lei exige e onde é que os contratos falham

O contrato-promessa de compra e venda é, provavelmente, o documento jurídico mais produzido em Portugal fora do universo laboral. Passa por mediadoras, escritórios, promotores e por muitos particulares que o descarregam da internet e trocam os nomes. É também aquele em que se cometem mais erros com consequências patrimoniais reais.

Este artigo percorre o que a lei exige, o que a prática costuma esquecer, e onde é que a diferença entre uma minuta correta e uma minuta copiada custa dinheiro.

A forma: o artigo que anula contratos

A regra geral está no artigo 410.º do Código Civil: à promessa aplicam-se as disposições do contrato prometido, salvo as relativas à forma. Um contrato-promessa de compra e venda de imóvel não precisa, portanto, de escritura pública — basta documento escrito assinado por ambos os promitentes.

O problema está no n.º 3 desse artigo. Quando a promessa respeite à transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, fração autónoma ou terreno para construção, a lei exige duas coisas mais:

• o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes;
• a certificação da existência de licença de utilização ou de construção pela entidade que faz o reconhecimento.

A omissão destas formalidades gera nulidade. Mas é uma nulidade atípica: só pode ser invocada pelo promitente-adquirente, e nem por ele quando tenha sido ele a dar-lhe causa culposamente. É uma norma de proteção do comprador, não uma formalidade burocrática.

Na prática, isto significa que um promitente-comprador que se arrependa do negócio pode invocar a falta de reconhecimento das assinaturas para se libertar do contrato — mesmo tendo sido ele a assinar sem cuidar da formalidade.

E as cláusulas de renúncia?

Tornou-se comum inserir uma cláusula em que o promitente-comprador declara prescindir do reconhecimento e renunciar a invocar a nulidade. A jurisprudência não é uniforme quanto à sua validade. Há decisões que admitem a renúncia como manifestação da autonomia privada e outras que a recusam por esvaziar a norma de proteção. Quem insere esta cláusula deve saber que está a assumir um risco de eficácia, não a eliminá-lo.

O sinal: onde está o dinheiro

O artigo 441.º estabelece uma presunção decisiva: na promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.

Não é preciso escrever "sinal" no contrato. A qualificação resulta da lei. E daí decorre o regime do artigo 442.º:

• se o incumprimento definitivo for do promitente-comprador, o vendedor faz suas as quantias recebidas;
• se for do promitente-vendedor, o comprador exige a restituição em dobro;
• havendo tradição da coisa, o promitente fiel pode optar pelo valor do imóvel à data do incumprimento, deduzido o preço convencionado e as quantias já entregues.

Esta última alternativa é frequentemente ignorada e é, em mercados em subida, muito mais vantajosa para o comprador do que o dobro do sinal. Um sinal de 28.500 € devolvido em dobro dá 57.000 €. Se o imóvel valorizou 60.000 € desde a promessa, a opção do valor da coisa dá mais — mas só está disponível se tiver havido entrega efetiva do imóvel.

Execução específica: a cláusula que quase toda a gente esquece

O artigo 830.º permite ao promitente fiel obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta. Ou seja: em vez de receber o dobro do sinal, obriga a contraparte a vender.

O problema está no n.º 2: a existência de sinal faz presumir a convenção em contrário. Como quase todos os contratos-promessa têm sinal, quase todos afastam tacitamente a execução específica — a menos que as partes convencionem expressamente o contrário.

Uma cláusula de duas linhas resolve isto:

As partes convencionam expressamente que ao presente contrato é aplicável a execução específica prevista no artigo 830.º do Código Civil, afastando a presunção estabelecida no n.º 2 do mesmo preceito.

Sem ela, um comprador que encontrou o imóvel certo num mercado em subida fica limitado a receber dinheiro de volta, quando o que queria era a casa.

Eficácia real e direito de retenção

Há duas formas de reforçar a posição do promitente-comprador para além do sinal.

A eficácia real (artigo 413.º) torna a promessa oponível a terceiros, mas exige escritura pública ou documento particular autenticado e inscrição no registo predial. Uma cláusula de eficácia real num documento particular simples não produz efeito nenhum — é papel.

O direito de retenção (artigo 755.º, n.º 1, alínea f)) nasce da tradição da coisa: se o promitente-comprador recebeu o imóvel, goza de retenção pelo crédito emergente do incumprimento, e essa garantia prevalece sobre a hipoteca ainda que anterior. É uma garantia forte — e é por isso que os bancos financiadores olham com atenção para cláusulas de entrega antecipada.

Cinco verificações antes de assinar

1. Licença de utilização. Número, entidade emitente e data. Sem isto, o art. 410.º, n.º 3, não está cumprido.
2. Estado civil e regime de bens do vendedor. Se for casado em regime que não o da separação, a alienação exige consentimento do cônjuge (art. 1682.º-A).
3. Ónus registados. A certidão permanente diz o que há. Hipotecas e penhoras exigem cláusula de cancelamento com prazo.
4. Execução específica. Convencionada expressamente, ou perde-se.
5. Condição de financiamento. Se o comprador depende de crédito, sem condição suspensiva o sinal fica em risco por uma recusa do banco.

O que isto significa na prática

Nenhum destes pontos é obscuro. Todos constam do Código Civil e são conhecidos de qualquer jurista da área. O que falha não é o conhecimento — é o processo: um contrato produzido a correr, a partir do último que correu bem, sem uma verificação sistemática.

É exatamente esse o problema que a geração automatizada resolve. Não por substituir o juízo jurídico, mas por garantir que a lista de verificação corre sempre, em todos os documentos, sem depender de quem teve um dia mau.